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【案情】 

上訴人（原審原告）：天津同裕晟商貿有限公司（以下簡稱同裕晟公司）。

上訴人（原審被告）：中國石油天然氣股份有限公司天津銷售分公司（以下簡稱中石油公司）、中國石油天然氣股份有限公司天津銷售分公司紅橋勤儉加油加氣站（以下簡稱中石油加油站）。

案外人：張瀚、天津市燈泡二廠。

案外人天津市燈泡二廠所有的坐落于天津市紅橋區(qū)勤儉道東頭磚灰平房兩幢，建筑面積195.99平方米，同時享有該房屋對應的國有土地使用權，土地使用權面積1084平方米。1998年10月8日，天津市燈泡二廠將上述房產占用的土地出租給天津市勤儉加油站（張瀚），用于建設、經營加油站，租期20年，租期前5年租金為24萬元，后15年租金為25.5萬元。之后，張瀚拆除了上述房屋，以天津市燈泡二廠的名義申請辦理加油站的建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，投資40萬元建設了加油站。

張瀚利用國家對天津市燈泡二廠的補貼優(yōu)惠政策，出資25.9萬元，將劃撥土地變性為出讓，土地使用權使用年限40年。地上物現(xiàn)狀發(fā)生變化后，張瀚未將有關加油站建設手續(xù)交付天津市燈泡二廠并辦理地上物權屬登記。因為沒有竣工驗收手續(xù)，加油站的建設是否符合規(guī)劃，無法證明。

2000年8月8日，天津市燈泡二廠與張瀚簽訂補充協(xié)議，將租賃合同的租期又延長了21年。同年8月16日，中石油公司的原上級單位中油銷售華北有限公司從張瀚手中收購了加油站，約定張瀚應當交付加油站建設手續(xù)，并保證中石油公司能夠接替天津市勤儉加油站（張瀚）繼續(xù)履行先前的租賃合同。天津市燈泡二廠同意中石油公司繼續(xù)租賃，經營加油站。中石油公司自此開始使用租賃物，由中石油加油站實際經營，并辦理了新的營業(yè)手續(xù)。按照收購協(xié)議的約定，年租金最初由中石油公司交納20萬元，其余租金由張瀚負責交納。至2006年4月13日，天津市燈泡二廠與中石油公司簽訂協(xié)議，約定年租金25.5萬元全部由中石油公司交納。

2013年3月，天津市燈泡二廠公開轉讓上述坐落地點房地產，同裕晟公司競買，雙方于2013年4月23日簽訂產權交易合同。同日，同裕晟公司向中石油公司發(fā)出終止租賃合同的通知，要求中石油公司向同裕晟公司返還租賃物。中石油公司于2013年4月24日收到通知，未在3個月內以訴訟方式提出異議，也未將租賃物返還給同裕晟公司。期間同裕晟公司于2013年5月、7月兩次圍堵加油站，加油站停業(yè)至訴訟。

同裕晟公司起訴，請求人民法院確認雙方租賃合同于2013年4月24日解除；判令二被告將位于紅橋區(qū)丁字沽勤儉道東頭地上建筑物騰空，返還占用土地；判令二被告支付自2013年4月24日起至實際返還占用土地之日止的使用費；判令二被告在返還占用土地及地上物的同時，將與地上物拆建相關的建設用地規(guī)劃許可證等建設手續(xù)原件一并移交同裕晟公司。

 

【審判】

天津市紅橋區(qū)人民法院經審理認為，同裕晟公司已經概括受讓了租賃合同的出租方的權利、義務，自2013年4月起，與中石油公司形成租賃合同關系。同裕晟公司有權以合同主體身份提出解除合同，同時也承受對方行使異議權所產生的法律效力。

 合同法第二百一十九條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同，并要求賠償損失。”土地使用權租賃合同的承租人正確使用租賃物的方法是依法辦理地上建筑物各項建設手續(xù)，并將建設手續(xù)中的有關審批文件提供給出租人。中石油公司未能將建設手續(xù)和審批文件提供給出租人，屬于不正確使用租賃物，雙方的租賃合同關系已經無法繼續(xù)維持，合同目的已不可能實現(xiàn)，同裕晟公司享有合同解除權。

解除權是形成權，依照法律程序一經行使即可發(fā)生法律效力，無需對方當事人同意，通知的理由正確與否、明確與否不影響合同解除的法律效果。合同法第九十六條規(guī)定了相對方可以行使異議權，通過行使異議權可以消除、修正解除權的法律效力，實現(xiàn)雙方當事人的權利制衡和利益均衡。依照最高人民法院《關于適用合同法若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法司法解釋二》）第24條的規(guī)定，異議權人應當在解除通知到達之日起3個月內行使異議權。行使異議權的期限屆滿，異議權人怠于行使異議權的，人民法院則無權也無需對發(fā)出解除通知時是否具有正當事由作出裁判，合同無爭議地解除。

 合同法第九十七條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取補救措施，并有權要求賠償。”因此，出租人應將新建地上物的建設費用返還給被告方，實現(xiàn)價值上的恢復原狀，作為物理狀態(tài)無法恢復、不宜恢復的替代方法。返還的具體費用，按照加油站所占用土地的使用年限地上物的使用壽命，加上加油站的建設成本等，也應由同裕晟公司折算后返還中石油公司。

天津市紅橋區(qū)人民法院依照合同法第九十六條、第九十七條、第二百一十九條的規(guī)定，判決如下：一、確認同裕晟公司與中石油公司坐落于天津市紅橋區(qū)丁字沽勤儉道東頭（加油站）土地使用權租賃合同關系于2013年4月24日解除；二、判決生效后15日內，中石油公司和中石油加油站騰空坐落于天津市紅橋區(qū)丁字沽勤儉道東頭（加油站）的地上建筑物，清理地上、地下油料及其他易燃易爆物品，將地上和地下的建筑物、構筑物及其附屬設施連同加油站占用的土地移交同裕晟公司；三、判決生效后15日內，同裕晟公司給付中石油公司395400元；四、駁回同裕晟公司其他訴訟請求。

一審判決作出后，三方均不服該判決，上訴至天津市第一中級人民法院。

天津市第一中級人民法院經審理認為，同裕晟公司與天津市燈泡二廠2013年4月23日簽訂的產權交易合同表明，天津市燈泡二廠在向同裕晟公司轉讓房地產時，同時具有概括轉讓租賃合同出租方權利、義務的意思表示，且因中石油公司同意向同裕晟公司交納租金，說明中石油公司及其加油站同意出租方權利、義務的概括轉讓，同裕晟已成為租賃合同的出租方。

具備了出租人資格并不意味著就可以隨意解除合同，只有在法律規(guī)定的解除合同情形出現(xiàn)后，出租人才可以單方面解除租賃合同。本案同裕晟公司2013年4月23日、5月12日兩次發(fā)函要求解除租賃合同時，理由只是內部資產整合，并未按照合同法第九十六條的規(guī)定行使解除權。而2013年7月23日同裕晟公司以無法辦理所有權與土地使用權的變更事項為由第三次致函中石油公司要求解除合同、配合恢復原狀，符合合同法規(guī)定的行使解除權的方式，又因中石油公司在收到解除租賃合同通知3個月內未提起訴訟行使異議權，雙方租賃合同于通知到達日2013年7月25日解除。因此，一審法院判決解除租賃合同并騰交土地和相關設施是正確的，但認定解除時間有誤，應予調整。

根據合同法第九十七條的規(guī)定，合同解除后，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。因此，本案合同解除后，雙方當事人均擁有損害賠償請求權。本案中，同裕晟公司作為原審原告，對合同解除的法律后果，僅主張了恢復原狀和占地使用費，對方當事人也未就涉訴不動產恢復原狀后的補救措施及賠償問題提起反訴，而此問題應當結合前后合同的約定及相關法律規(guī)定，在分析各方導致合同解除的過錯程度的基礎上，綜合考量，宜在當事人主張損害賠償請求權時，一并解決。此外，根據合同法第二百一十四條的規(guī)定，租賃期限超過20年的部分無效。因此，一審法院判決第三項超出當事人訴訟請求，且未考慮原租賃合同租賃期限超出法定租賃年限，對該判項二審法院予以撤銷，可另案待天津市燈泡二廠和張瀚參加訴訟后一并處理。至于同裕晟公司要求支付占地使用費一節(jié)，因其圍堵加油站已導致加油站不具備經營并產生利益的可能，故該項上訴請求不予支持。

天津市第一中級人民法院依據合同法第九十六條第一款、第九十七條、第二百一十四條第一款，民事訴訟法第一百七十條第一款第（一）項、第（二）項之規(guī)定，判決如下：一、維持一審判決第二、四項；二、撤銷一審判決第一、三項及案件受理費部分；三、確認同裕晟公司與中石油公司關于坐落于本市紅橋區(qū)丁字沽勤儉道東頭（加油站）的土地使用權租賃合同關系于2013年7月25日解除。

 

【評析】

一、租賃物所有權尚未轉移條件下買受人能否取得出租人資格

物權法第三十九條規(guī)定，所有人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。當事人通過買賣取得租賃物所有權后，再將租賃物出租，系行使所有權項下的使用和收益權能，其具備出租人資格，應無疑義。本案的特殊之處在于，作為租賃物買受人的同裕晟公司，因承租人不能提供加油站的有關資料，不能辦理有關不動產物權登記手續(xù)，其欲以租賃物所有權人的身份取得出租人資格，存在障礙。由此引申出租賃物所有權是否可以與所謂出租權相分離的問題。

在租賃物所有權轉移登記之前，畢竟買受人尚未成為租賃物的所有權人，其依據什么取得出租人資格呢？

王澤鑒先生在評論臺灣地區(qū)1981年臺上字第1366號判決時認為，“出租人于轉移租賃物所有權之際同時讓與所謂出租權，實質上固無意義。但在‘轉移租賃物所有權’之前，使買受人先行取得‘出租人地位’，具有實益時，得以‘契約承擔’之方式為之，自不待言”。[1]也就是說，租賃物的所有權人在與買受人簽訂租賃物買賣合同時，無需在合同中就讓與出租人資格進行單獨的特別約定，只要買受人成為了新的所有權人，就當然地取得了出租人資格，但在買受人尚未取得租賃物所有權之前，其可以通過受讓租賃合同權利義務的途徑取得出租人資格，因為在租賃物買賣合同當中，就已經包含了概括轉移租賃合同權利義務的內容。此處所謂契約承擔，也即我國合同法上的合同權利義務的轉讓（轉移）。

 

同裕晟公司在一審起訴時援引合同權利義務的轉讓（轉移）制度，稱其“依據產權交易合同約定繼受天津市燈泡二廠有關全部權利義務，同裕晟公司依照合同法第八十八條、八十九條、二百二十九條關于合同權利義務概括轉移和買賣不破租賃的規(guī)定，與中石油公司形成租賃合同關系，同裕晟公司是出租方，中石油公司是承租方”，對其中合同權利義務概括轉移的說法，兩審法院均予以認可。

二、對合同解除權及異議權的司法審查

在大陸法系，合同的解除方法主要有3種：一是法國式的解除方法，即債權人解除合同應向法院提出，法院得根據情況給予被告一定期限。二是德國式的解除方法，即解除合同應以意思表示向他方當事人為之。同時債權人可以在解除合同和請求損害賠償之間選擇，前提是需向對方催告履行。三是日本式的解除方法，即當解除權的條件具備時，合同當然、自動地解除，無需當事人的意思表示。[2]我國合同法第九十六條規(guī)定了合同解除權及異議權的行使方式，即解約方需就約定解除或者法定解除向相對方發(fā)出解約通知，相對方若有異議，必須以提起訴訟或者仲裁的方式提出。

 

合同法第九十六條規(guī)定了合同解除權及異議權的行使方式，僅限于約定解除和法定解除，因為協(xié)議解除是合同當事人即時合意的結果，一般不存在一方當事人行使解除權的問題。本案中，同裕晟公司依照合同法第九十四條第（四）項的規(guī)定行使法定解除權，主張因中石油公司違約導致合同目的不能實現(xiàn)，通知其解除合同，中石油公司未按照《合同法司法解釋（二）》規(guī)定的方式，在3個月內提起訴訟，合同自解約通知到達中石油公司時解除。兩審法院歸納的合同解除方面的爭議焦點實際上指向一個問題的兩個方面：一是合同一方當事人以對方違約為由發(fā)出解約通知，對方當事人沒有依法行使異議權，是否發(fā)生解除合同的效力？二是法院在判斷合同是否已經解除時是否對解約方的解除權人資格（相對方是否違約）進行實質審查？這種類型的案件在司法實務中是比較典型的，因此在理論界和實務界產生了比較大的爭議，學者持不同觀點的論文甚多。

韓世遠教授在談到對異議期間的限制時指出，“若有異議期間限制，在違約方對解除提出異議時，裁判機構可以進行形式審查便可容易地裁決是否駁回起訴；若無異議期間的限制，則需予以實質審查解除權的有無，實質審查解除效力是否已經發(fā)生，成本要高昂得多”。[3]在司法實踐中，有一種觀點認為，只要解約方不享有解除權，即使相對方超過法定期間提出異議，法院也不應確認解除通知發(fā)生解除效力。其主要理由是，合同法第九十六條的適用條件之一是通知人享有解除權，如果當事人不享有解除權，則所謂的解除合同通知只能視作一方當事人要求解除合同的要約，除非對方承諾，否則不發(fā)生合同解除的效果；就社會效果而言，若不論當事人是否享有解除權，其發(fā)出的解除通知都需要相對人在法定期間內提起異議，否則即發(fā)生合同解除的法律效果，則人為地增加了相對人的訴訟成本。上述觀點，主要被上海市、江蘇省、福建省等地法院案例采納。另一種觀點認為，不論解約方是否享有解除權，只要相對方超出法定期間提起異議，法院均應確認解除通知發(fā)生解除效力。其主要理由是，解約方發(fā)出解除通知后，雙方合同關系處于不確定狀態(tài)，如果相對人不在期間內提出異議，實際上是對這種不確定狀態(tài)的放任；如果該條規(guī)定不適用于解約方無解除權的情況，實際上是將判斷有無解除權的權利賦予了相對方，故當事人發(fā)出解除通知時，只要其解除事由形式上符合法定或約定的解除要件，就應當適用異議期間的規(guī)定，而不應事前進行實體審查。否則，若不論相對方是否在期間內提出異議，合同均不能被解除，這實際上等于架空了《合同法司法解釋（二）》關于異議期間的規(guī)定。上述觀點的相關案例，主要見于河南省、海南省、廣東省等地法院。

筆者認同第二種觀點，即解約方依據合同法第九十六條條行使解除權時，法院只需考察其是否系以第九十三條第二款或者第九十四條的規(guī)定為基礎，主張約定解除或法定解除，而無需對相對方是否真的構成足以導致合同解除的根本違約等進行實質審查；相對方只要沒有在法定異議期間內提起訴訟或者仲裁，解約通知即生效，而實體上是否真的發(fā)生了違約等，此時則在所不論。

解除權人在解約通知到達相對方后，有3個月的等待期。在3個月內，一般不宜認為合同已經解除而采取下一步行動，因為相對方是否行使異議權尚不可知。倘若相對方在3個月內行使了異議權，合同是否解除就要聽從裁判機構的裁判，這時裁判機構就要對合同是否已經解除作出明確的確認了。對此，最高法院的法官認為，“如果法院判決合同不解除，則非違約方根據合同已經解除狀態(tài)所采取的行動就須恢復原狀。因此，為了防止造成不必要的損失，應當規(guī)定在法院判決未下達前，合同不產生解除的效力”。[5]過了3個月的等待期，解除權人即可按照合同自到達對方時解除采取行動，相對方再以訴訟或仲裁的方式提出異議，已經得不到支持了。這才是合同法第九十六條及其《合同法司法解釋（二）》第24條的應有之意。

當然，如果解約方提出解約的理由與合同法第九十三條第二款或者第九十四條規(guī)定的約定解除或者法定解除無關，則應當認定其主張不屬于合同法第九十六條和《合同法司法解釋（二）》第24條的調整范圍。

最高法院研究室就對《合同法司法解釋（二）》第24條的理解給浙江省高院的答復（2013年6月4日法研〔2013〕79號）稱：“當事人根據合同法第九十六條的規(guī)定通知對方要求解除合同的，必須具備合同法第九十三條或者第九十四條規(guī)定的條件，才能發(fā)生解除合同的法律效力。”何謂具備合同法第九十三條或者第九十四條規(guī)定的條件？筆者對此的理解是，解約方向相對方所發(fā)解約通知，應當以合同法第九十三條或者第九十四條規(guī)定的約定解除或者法定解除為依據，否則，不屬于“具備合同法第九十三條或者第九十四條規(guī)定的條件”。正如本案，同裕晟公司第一次向中石油公司發(fā)解約通知是在2013年4月23日，也就是其購買租賃物的當天，中石油公司于次日收到通知。同裕晟公司在解約通知中的理由并非對方違約，而是其已經購買了租賃物，內部要進行資產整合，要求承租人撤出。后又于同年5月12日以原理由第二次發(fā)出解約通知。一審判決認為：“法院注意到該通知闡述的終止合同履行的理由并不充分，但解除權是形成權，依照法律程序一經行使即可發(fā)生法律效力，無需對方當事人的同意，也無需對方當事人認同解除合同的理由，通知的理由正確與否、明確與否不影響合同解除的法律效果，此時中石油公司完全可以通過行使異議權來消滅解除合同的效力。”據此認定雙方租賃關系于2014年4月24日解除。

終審判決對雙方租賃關系于2014年4月24日解除并不認可，認為“同裕晟公司2013年4月23日、5月12日兩次發(fā)函要求解除租賃合同時，理由只是內部資產整合，并未按照合同法第九十六條的規(guī)定，依照該法第九十三條第二款或第九十四條的規(guī)定行使解除權。而2013年7月20日同裕晟公司收到天津市紅橋區(qū)房地產管理局不予登記通知書，無法辦理所有權與土地使用權的變更事項的情形出現(xiàn)，2013年7月23日同裕晟公司委托律師以無法辦理所有權與土地使用權的變更事項為由第三次致函中石油公司要求解除合同、配合恢復原狀，符合合同法規(guī)定的行使解除權的方式，又因中石油公司在收到解除租賃合同通知3個月內未提起訴訟行使異議權，雙方租賃合同于通知到達日2013年7月25日解除。”

一審判決認定合同于2014年4月24日解除，存在兩個方面的問題，一是忽視了適用合同法第九十六條和《合同法司法解釋（二）》第24條的前提，即具備合同法第九十三條或者第九十四規(guī)定的條件；二是在法院注意到該通知闡述的終止合同履行的理由并不充分的情況下，對中石油公司是否違約進行了實質審查并得出了肯定的結論。而終審判決僅對同裕晟公司是否符合法定解除的形式要件進行了審查，據此得出合同解除的結論，糾正了合同解除的時間，對當事人是否構成違約等問題，留待當事人行使損害賠償請求權時，結合前后合同的約定及相關法律規(guī)定，綜合分析各方當事人在導致合同解除的過錯程度的基礎上，一并處理，在理論上和實踐中都是妥當?shù)摹?/span>

三、合同解除的法律后果及其與訴權的關系

合同解除的法律后果與溯及力有關。大陸法系均認為合同解除對于非連（繼）續(xù)性合同有溯及力，對于連續(xù)性合同沒有溯及力。[6]不動產租賃合同屬于連續(xù)性合同，合同解除對于租賃合同沒有溯及力。合同法第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。”對于不動產租賃合同而言，恢復原狀不可能意味著恢復到簽訂租賃合同之前的自然狀態(tài)，而僅僅是將現(xiàn)有的租賃物返還出租人。至于現(xiàn)有租賃物與簽訂合同時租賃物在價值上的差異，承租人在租賃物上的添附，守約方因對方違約而遭受的損失，因過錯導致合同解除的賠償責任等，都有待當事人主張損害賠償請求權予以解決，原告可以在本案中有此項訴訟請求，被告可以在本案中反訴，也可以另訴。李永軍教授認為，因合同解除而產生的返還義務，準用關于同時履行抗辯權的規(guī)定，即一方在返還時可以要求對方同時返還。[7]筆者認為，結合程序法的規(guī)定，返還租賃物一方請求對待給付的請求權，也應當通過反訴或者另訴的方式行使。

本案原告同裕晟公司的訴訟請求是返還租賃物和有關租賃物占用費，并無損害賠償?shù)脑V請，對此，被告中石油公司的抗辯是合同沒有解除，不同意返還，并未提起反訴。一審法院在判決返還租賃物的同時，還判決原告同裕晟公司給付被告中石油公司返還的具體費用。終審判決對此進行了改判，理由是，從實體法的角度來講，一是返還的具體費用的計算，離不開對當事人違約責任、導致合同解除的過錯責任的分析，必須在當事人提起的財產損害賠償之訴中加以解決；二是一審判決沒有考慮租賃期限超出20年部分無效這一因素，以土地使用年限40年為基礎計算，其結果必然是站不住腳的。從程序法的角度來講，一是分析違約責任也好，過錯責任也罷，都牽涉原出租人天津市燈泡二廠和原承租人張瀚，在他們不是本案當事人的情況下，任何分析和判斷都與他們有利害關系；二是一審判決超出了當事人的訴訟請求。合同法第九十六條規(guī)定的3種合同解除后果的處理，都要以當事人的訴權為基礎，不能超訴請裁判。

 

【注釋】

 [1]王澤鑒：《民法學說與判例研究》第6輯，中國政法大學出版社1998年版，第202頁。

 

 [2]李永軍：《合同法原理》，中國政法大學出版社1999年版，第615-616頁。

 

 [3]韓世遠、【日】下森定主編：《履行障礙法研究》，法律出版社2006年版，第257-258頁。 

 

 [4]李文奇：“解除權異議期間的適用范圍”，載微信公眾號天同訴訟圈，“天同下午茶”欄           目，2014年12月28日訪問。 

 

 [5]宋曉明、朱海年、王闖、張雪楳：“民商事審判若干疑難問題——合同法”，載中外民商          裁判網，2009年9月20日訪問。 

 

[6]李永軍：《合同法原理》，中國政法大學出版社1999年版，第618頁。 

 

 [7]李永軍：《合同法原理》，中國政法大學出版社1999年版，第619頁。

 作者：邢小鵬，馬曉瀛，尹春海，劉俊  來源：《人民司法·案例》